Tiếng Đức cho bất động sản: từ vựng có mạo từ, ngữ pháp và hội thoại với khách Đức

Email đến vào đầu tuần, ngắn và có số thứ tự. Anh Keller, một kỹ sư vừa nhận việc ở TP.HCM, hỏi: Ist die Miete kalt oder warm? Wie hoch sind die Nebenkosten? Wie lange ist die Kündigungsfrist? Ba câu, và cả ba đều có chữ mà tiếng Việt không có tương đương gọn. Bạn phải giải thích Kaltmiete và Warmmiete trước khi báo được con số nào.

Khách nói tiếng Đức hay đến buổi xem nhà với một danh sách câu hỏi và muốn mọi thứ được nói rõ, theo đúng thứ tự. Từ vựng của nghề dễ học vì phần lớn là từ ghép. Cái khó nằm ở ba chỗ: chọn đúng der, die, das cho từng danh từ, đặt động từ cuối vế phụ, và nói Sie một cách tự nhiên chứ không như đọc giáo trình.

Bài này viết cho sale và nhân viên môi giới ở Việt Nam làm việc với khách Đức, Áo và Thụy Sĩ, và cho người học tiếng Đức muốn vào ngành. Bảng từ có kèm mạo từ và dạng số nhiều. Sau đó là năm điểm ngữ pháp, ba đoạn hội thoại có dịch, cách luyện và các câu hỏi thường gặp.

• Khách nói tiếng Đức hỏi gì trước khi bạn kịp giới thiệu
• Từ vựng kèm mạo từ, chia theo việc trong tuần
• Năm điểm ngữ pháp: Sie, động từ khuyết thiếu, vế phụ, giống và bị động
• Ba cuộc trao đổi: gọi điện, xem nhà, ký hợp đồng
• Cách luyện: học từ cùng mạo từ rồi nghe thật
• Giải đáp nhanh
• Việc nên làm trước buổi xem nhà kế tiếp

Khách nói tiếng Đức hỏi gì trước khi bạn kịp giới thiệu

Ở Đức, tin đăng thuê nhà ghi hai con số khác nhau: Kaltmiete là tiền thuê chưa tính phụ phí, và Warmmiete là tiền thuê đã gồm Nebenkosten như nước, rác và dịch vụ tòa nhà. Khách quen cách đó, nên khi bạn nói một con số, họ hỏi ngay nó thuộc loại nào. Trả lời rõ từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm nhiều email qua lại.

Câu cuối cần một lời nhắc. Ở Đức, với nhà cho thuê, bên đặt người môi giới làm việc thường là bên trả hoa hồng. Đó là quy định ở Đức, còn ở Việt Nam bên trả hoa hồng do thỏa thuận dịch vụ quyết định. Khi khách hỏi, hãy chỉ vào văn bản thỏa thuận thay vì trả lời theo thói quen của họ.

Với khách mua, các câu hay gặp là Kaufvertrag, Hausgeld và Immobilienkredit. Về việc người nước ngoài sở hữu bất động sản ở Việt Nam và việc vay của họ, hãy nói 「Die aktuellen Regeln prüfen wir und melden uns bei Ihnen」 (chúng tôi kiểm tra quy định hiện hành rồi liên lạc lại anh), rồi chuyển cho bộ phận pháp lý.

Từ vựng kèm mạo từ, chia theo việc trong tuần

Bộ 42 từ chơi trong game ở cuối bài nằm gọn trong năm bảng dưới đây, cộng thêm các từ bổ sung như Kaltmiete, Warmmiete, Einbauküche và Übergabeprotokoll. Cột thứ hai cho mạo từ và dạng số nhiều của danh từ. Hãy luôn học danh từ cùng mạo từ. Số tiền trong ví dụ chỉ để minh họa.

Người trong giao dịch và loại nhà

Makler có dạng nữ là Maklerin, và nên dùng đúng khi bạn là nữ: Ich bin Maklerin. Từ Vermieter chỉ người cho thuê, còn Eigentümer là chủ sở hữu, dùng được cả khi bán. Một người có thể vừa là Eigentümer vừa là Vermieter, nhưng khi nói với khách, bạn cần dùng đúng chữ theo việc đang bàn.

Buổi xem nhà và trang thiết bị

Từ Ausstattung bao trùm cả đồ nội thất lẫn thiết bị. Khách Đức hay chia nhỏ hơn: họ phân biệt möbliert (có nội thất rời như giường, bàn) và Einbauküche (bếp lắp sẵn). Khi viết tin đăng bằng tiếng Đức, hãy ghi riêng hai mục này để khách khỏi phải hỏi.

Tiền thuê, phụ phí và tiền cọc

Nebenkosten thường được hỏi cùng Miete, nên hãy chuẩn bị sẵn câu trả lời gồm ba phần: khoản nào nằm trong phụ phí, khoản nào khách tự trả theo hóa đơn, và cách tính. Với Kaution, tiếng Đức còn có từ Mietkaution để chỉ riêng tiền cọc nhà thuê, và khách hay hỏi nó được giữ ở đâu. Hãy trả lời theo hợp đồng của bạn chứ đừng theo cách làm ở Đức.

Hợp đồng và thương lượng

Kündigung là chữ gây nhầm cho người mới. Nó dùng cho cả bên thuê muốn dừng hợp đồng lẫn bên cho thuê muốn dừng. Trong lời nói với khách, hãy hỏi rõ ai là người kündigt, tức người chấm dứt. Một chữ khác hay gặp là Frist, thời hạn, và Kündigungsfrist là thời hạn phải báo trước.

Bàn giao và những việc sau khi dọn vào

Nhiều khách Đức coi Übergabeprotokoll là văn bản rất quan trọng, và họ sẽ yêu cầu nếu bạn chưa chuẩn bị. Nó ghi tình trạng từng phòng, số Zählerstand của điện và nước, và số chìa khóa. Hai bên ký, mỗi bên giữ một bản. Chuẩn bị sẵn mẫu bằng tiếng Đức là cách nhanh nhất để khách tin bạn.

Năm điểm ngữ pháp: Sie, động từ khuyết thiếu, vế phụ, giống và bị động

Ngữ pháp tiếng Đức nặng hơn tiếng Anh, nhưng trong nghề này bạn chỉ cần một số mẫu lặp lại. Năm điểm dưới đây là những chỗ người học Việt Nam hay vấp khi nói với khách.

1. Sie và Konjunktiv II để nói lịch sự

Với khách bạn luôn dùng Sie, viết hoa trong văn bản, và gọi Herr hoặc Frau cộng họ. Để nhờ hay đề nghị, hãy dùng Konjunktiv II: könnten, würden, hätten, möchten, thay cho mệnh lệnh trực tiếp.

• Könnten Sie mir bitte Ihre E-Mail-Adresse nennen? (Anh vui lòng cho tôi địa chỉ email được không?)
• Würden Sie bitte hier unterschreiben? (Anh vui lòng ký ở đây được không?)
• Ich würde Ihnen gern noch eine zweite Wohnung zeigen. (Tôi muốn cho anh xem thêm một căn nữa.)

Lỗi hay gặp là dùng ich will thay cho ich möchte. Câu Ich will Ihnen die Wohnung zeigen nghe như một tuyên bố, còn Ich möchte Ihnen die Wohnung zeigen mới là lời đề nghị. Lỗi thứ hai là dùng du trong email vì quen với tiếng Anh. Trừ khi khách đề nghị trước, hãy giữ Sie suốt.

2. Động từ khuyết thiếu và cái bẫy müssen nicht

Bốn động từ bạn dùng liên tục khi nói về điều kiện: können (có thể), dürfen (được phép), müssen (phải), sollen (nên). Động từ chính ở dạng nguyên mẫu đứng cuối câu.

• Haustiere dürfen Sie nur mit Zustimmung des Vermieters halten. (Anh chỉ được nuôi thú cưng khi chủ nhà đồng ý.)
• Sie müssen die Kaution vor dem Einzug überweisen. (Anh phải chuyển tiền cọc trước khi dọn vào.)
• Die Wohnung können Sie ab dem Ersten beziehen. (Anh có thể dọn vào căn hộ từ đầu tháng.)

Cái bẫy lớn nhất là müssen nicht và nicht dürfen. Sie müssen nicht zahlen có nghĩa là không cần trả, còn Sie dürfen nicht zahlen có nghĩa là không được trả. Hai cách nói này khác hẳn nhau, không cần trả và không được trả, nhưng người học hay nhầm vì thấy cả hai đều có nicht. Khi nói về điều cấm, hãy dùng dürfen nicht; khi nói về điều không bắt buộc, hãy dùng müssen nicht hoặc nicht brauchen zu.

3. Vế phụ với wenn, falls, weil, ob, dass

Trong vế phụ, động từ chia đứng ở cuối. Mẫu này xuất hiện trong mọi điều khoản có điều kiện.

• Wenn Sie früher kündigen möchten, müssen Sie die Frist einhalten. (Nếu anh muốn chấm dứt sớm, anh phải giữ đúng thời hạn báo trước.)
• Ich frage den Vermieter, ob er die Miete senkt. (Tôi hỏi chủ nhà xem ông ấy có giảm tiền thuê không.)
• Der Preis ist höher, weil die Wohnung neu renoviert wurde. (Giá cao hơn vì căn hộ mới được cải tạo.)

Người học Việt Nam hay giữ động từ ở vị trí thứ hai như trong vế chính, viết thành weil die Wohnung ist neu. Câu đúng là weil die Wohnung neu ist. Tiếng Việt không có quy tắc này, nên bạn cần tập thành thói quen: sau weil, wenn, dass, ob, falls, dịch từng chữ đến hết vế rồi mới đặt động từ.

4. Giống của danh từ, dativ và giới từ chỉ vị trí

Mỗi danh từ có giống riêng: der, die hoặc das, và bảng từ ở trên đã ghi sẵn. Khi nói với khách bạn dùng hai cấu trúc rất nhiều: dativ cho người nhận (Ich zeige Ihnen die Wohnung) và giới từ chỉ vị trí đi với dativ khi hỏi wo? (ở đâu).

• Ich schicke Ihnen den Grundriss. (Tôi gửi mặt bằng cho anh.)
• Den Stellplatz finden Sie in der Tiefgarage. (Anh sẽ thấy chỗ để xe ở trong hầm.)
• Gehen wir jetzt in die Küche. (Giờ ta vào bếp nhé.)

Lỗi thường gặp là bỏ mạo từ (Wohnung hat Balkon) hoặc dùng sai giống (das Balkon, die Aufzug). Cách chữa duy nhất là học từ kèm mạo từ ngay từ đầu. Với giới từ như in, auf, neben, hãy nhớ hai cách: in der Küche (đang ở trong bếp, dativ) và in die Küche gehen (đi vào bếp, akkusativ).

5. Bị động cho các quy trình

Khi nói về điều xảy ra theo quy trình mà không cần nêu ai làm, tiếng Đức dùng Vorgangspassiv với werden cộng phân từ hai. Mẫu này rất hợp với hợp đồng và quy trình bàn giao.

• Die Nebenkosten werden monatlich abgerechnet. (Phụ phí được tính hằng tháng.)
• Die Wohnung wird vor dem Einzug gereinigt. (Căn hộ được dọn sạch trước khi dọn vào.)
• Die Kaution wird zurückgezahlt, wenn keine Schäden festgestellt werden. (Tiền cọc được hoàn lại nếu không phát hiện hư hại.)

Người học hay lẫn werden với sein. Die Wohnung wird gereinigt nghĩa là đang được dọn, còn Die Wohnung ist gereinigt nghĩa là đã sạch sẵn. Khi hứa với khách một việc sẽ làm, dùng werden; khi báo tình trạng hiện tại, dùng sein.

Ba cuộc trao đổi: gọi điện, xem nhà, ký hợp đồng

Ba đoạn dưới đây dùng đúng các mẫu ở phần ngữ pháp, và đều có cùng một khách là anh Keller. Hãy đọc to, che cột bên phải, rồi tự dịch lại. Số tiền là số minh họa.

Cuộc gọi hẹn lịch xem nhà

Buổi xem nhà với danh sách câu hỏi

Thương lượng, ký hợp đồng và bàn giao

Cách luyện: học từ cùng mạo từ rồi nghe thật

Bắt đầu bằng việc chơi bộ từ bất động sản trong Falling Stars hoặc Pop It. Trong game, danh từ hiện không kèm mạo từ, nên khi chơi hãy tự nhẩm der, die hoặc das theo bảng ở trên. Làm vậy vài lượt là giống bắt đầu nằm trong trí nhớ.

Bước tiếp theo là nghe. Chọn một bài trong podcast tiếng Đức, chép từng câu rồi so với bản gốc. Chép từng câu giúp bạn nghe ra các đuôi như -ung, -keit và phân biệt những từ ghép dài. Muốn có lộ trình, xem các khóa học, và dùng bài kiểm tra vốn từ để biết mình đang ở đâu.

Về nguồn ngoài WELE: Goethe-Institut có tài liệu miễn phí và giáo trình Menschen khá chắc cho phần nền, còn từ điển DWDS và Duden giúp tra nghĩa và giống của danh từ rất nhanh. Để học từ ngành, hãy đọc tin đăng thật trên các trang bất động sản của Đức, nơi Kaltmiete, Nebenkosten và Kaution có trong từng tin. Nhớ rằng nội dung và giá ở đó thuộc thị trường Đức chứ không phải Việt Nam. Khi cần thử sức, đề thi thử Goethe trên WELE cho bạn biết mình đang ở đâu.

Nếu công việc của bạn còn liên quan đến hợp đồng hoặc điều hành công ty, xem tiếng Đức cho pháp lý và hợp đồng và tiếng Đức cho chủ doanh nghiệp. Các nghề khác nằm ở tiếng Đức theo nghề, và trang riêng của ngành này là tiếng Đức cho bất động sản.

Giải đáp nhanh

Làm môi giới cho khách Đức cần trình độ tiếng Đức nào?

Không có một mức chung, vì mỗi công ty ghi yêu cầu riêng trong tin tuyển dụng và yêu cầu có thể đổi. Khi cần nói chuyện trực tiếp thì nghe và nói quan trọng hơn chứng chỉ. Hãy đọc kỹ mô tả công việc của chỗ bạn nộp hồ sơ và hỏi thẳng nhà tuyển dụng.

Khi nào được chuyển từ Sie sang du với khách?

Với khách hàng, hãy giữ Sie cho đến khi chính khách đề nghị dùng du. Dù vậy, ở nhiều công ty nước ngoài đồng nghiệp trẻ hay gọi nhau là du, nên quy tắc này chỉ áp dụng cho khách, không phải cho đồng nghiệp.

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

Quy định về việc người nước ngoài sở hữu bất động sản thay đổi theo thời gian và theo loại hình, nên hãy kiểm tra quy định hiện hành trước khi trả lời khách. Bạn có thể nói 「Die aktuellen Regeln prüfen wir und melden uns bei Ihnen」 và nhờ bộ phận pháp lý hoặc luật sư của công ty xác nhận. Không nên trả lời theo trí nhớ hay theo lời đồn.

Kaltmiete và Warmmiete khác nhau thế nào?

Kaltmiete là tiền thuê thuần, chưa gồm Nebenkosten. Warmmiete là tiền thuê cộng Nebenkosten. Tên gọi xuất phát từ việc ở Đức Nebenkosten thường gồm tiền sưởi, nên gọi là ấm. Ở Việt Nam không có tiền sưởi nên khoản này chủ yếu là nước, vệ sinh và phí tòa nhà.

Làm sao nhớ der, die, das cho hàng trăm danh từ?

Không có mẹo nào bao hết, nhưng đuôi từ giúp một phần: danh từ tận cùng -ung, -keit, -heit, -ion thường là die, như Besichtigung, Provision, Wohnung. Phần còn lại hãy học kèm mạo từ và đọc to cả cụm, ví dụ der Balkon, die Küche, das Bad.

Việc nên làm trước buổi xem nhà kế tiếp

Chuẩn bị một trang giấy ghi Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, Kündigungsfrist và Provision bằng tiếng Đức, kèm con số và nguồn của từng khoản. Rồi chơi một lượt Falling Stars để các từ nền nằm sẵn trong đầu khi khách bắt đầu hỏi.